不動産の建物・土地に関する法律編・相続編
不動産のご購入、ご売却、そして住み替え・買い替えに関するお客様の疑問を解決します。テライズホームがこれまでお客様から多く寄せられた質問に、専門家ならではの視点でお答えしますので、ぜひご活用ください。
住まいのよくあるご質問｜不動産の建物・土地に関する法律編
Q：古家付き土地をそのまま売却するか、更地にするかの判断基準は？
A.古家付き土地をそのまま売却するか、更地にして売るかの判断は、「費用対効果」「買主のニーズ」「地域の市場動向」「税金」「再建築の可否」などを総合的に見て決める必要があります。
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Q：不動産を購入する際の名義は誰にすべき？
A.不動産の名義は、購入資金の出所、住宅ローンの契約者、将来的な相続や離婚リスク、税制面の影響などを踏まえて判断する必要があります。
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Q：登記とは何ですか？必要な理由は？
A.不動産における「登記」とは、その土地や建物が「誰のものか」「どんな状態か」を法務局に記録する手続きです。
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Q：不動産取得税とは？必要な理由は？
A.不動産を購入・取得した際に、一度だけ課される地方税です。
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Q：固定資産税の支払い時期と計算方法は？
A.毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人が支払い対象。市区町村が算出した評価額をもとに課税され、原則年4回に分けて納付します。
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Q：相続による不動産取得時の注意点は？
A.相続で不動産を取得する際には、「登記」「税金」「共有」「管理責任」の4つのポイントに特に注意が必要です。
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Q：贈与と相続、どちらが得ですか？
A.一般的には「相続」のほうが税金面で有利です。ただし、将来のライフプランや家族構成、不動産の種類によって異なるため、一概には言えません。
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Q: 土地の境界線トラブルはどう解決する？
A.境界線トラブルは「正確な境界確定」と「第三者の関与」が鍵です。
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Q. 農地を宅地に変更するには？
A.農地を宅地に変更するには、「農地転用の許可」が必要です。無断転用は法律違反となるため、事前の手続きと専門家のサポートが重要です。
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Q: 共有名義の不動産を売却するには？
A.共有者全員の同意が必要です。
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Q：市街化調整区域の土地は売れるの？
A.市街化調整区域の土地は、建築や活用に制限があるため一般的な土地より売却が難しいとされていますが、適切な戦略と専門家のサポートがあれば売却は十分可能です。
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Q:地目変更とは？どういうときに必要になる？
A.地目変更とは、土地の利用状況が変わった際に、登記上の「地目（ちもく）」を変更する手続きです。
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Q：私道と公道の違いとは？売却や建築への影響は？
A.私道と公道には大きな違いがあり、売却や建築において重要な影響を及ぼします。
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Q：測量図・境界確認書の有無は売却にどのように影響する？
A.測量図・境界確認書が揃っているかどうかは、不動産売却のスムーズさと土地の価値評価に大きく関係します。
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Q：再建築不可物件とは何ですか？
A.再建築不可物件とは、現状の法律では新たな建物を建築できない土地を指します。
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Q：建ぺい率・容積率ってどう見ればいい？
A.建ぺい率と容積率は、土地や建物の規模を計画する際に欠かせない重要な指標です。
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Q：中古住宅の耐震性は大丈夫？
A.中古住宅を購入する際には、耐震性をしっかり確認することが重要です。
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Q：土地探しで気をつけたいポイントは？
A.土地探しは多くの選択肢がある中で、エリアや価格、用途に合った最適な土地を選ぶことが重要です。そのためには、事前にしっかりと情報収集を行い、プロのアドバイスを受けることが成功への鍵です。
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Q:土地の「接道義務」とは何ですか？
A.接道義務とは、土地が建築基準法上の定められた道路に一定以上接している必要があるという規定です。
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Q：土地の「地盤調査」はなぜ重要ですか？
A.地盤調査は安心・安全・将来のコスト回避のために不可欠です。
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Q:土地に建物を建てる際、どんな制限があるのですか？
A.左京区で土地に建物を建てる際は、法令や条例によるさまざまな制限があり、それらを事前に確認し適切な対応をすることが重要です。
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Q:土地の「登記簿謄本」を見る際に気をつけるべきポイントは？
A.土地を購入する際には、登記簿謄本を確認することが非常に重要です。登記簿謄本（登記事項証明書）は、土地や建物の所有権、権利関係、抵当権などが記載された公的な証明書です。
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Q:土地の形状が不整形でも問題ない？
A.不整形な土地でも魅力的な住まいを実現可能です。
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住まいのよくあるご質問｜相続編
Q：不動産の名義変更にはどんな書類が必要？
A.名義変更には「登記申請書」だけでなく、権利の移転理由に応じた複数の書類が必要です。
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Q：不動産の共有名義を解消する方法は？
A.不動産の共有名義は「持分売却」「持分放棄」「単独名義化」「分筆」などの方法で解消できます。
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Q：贈与税がかからない範囲で不動産を贈与する方法は？
A.年間110万円以内の基礎控除や特例制度を活用すれば、贈与税をかけずに不動産の贈与が可能です。
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Q：不動産を売却した際の確定申告のやり方は？
A.売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、確定申告が必要です。必要書類をそろえて、翌年2月16日〜3月15日の間に申告しましょう。
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Q：固定資産税評価額と実勢価格の違いとは？
A.固定資産税評価額は「税金計算のための公的な評価額」、実勢価格は「実際に売買される市場価格」であり、金額には大きな差があるのが一般的です。
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Q：不動産売却にかかる印紙税とは？
A.不動産を売買する際には、売買契約書に「印紙税」が課税されます。金額は契約金額に応じて決まり、収入印紙を貼付して納税します。
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Q：空家対策特別措置法とは？ 放置するとどうなる？
A.空き家を放置すると、地域環境や所有者に重大なリスクが生じます。空家等対策の推進に関する特別措置法（通称「空家法」）により、所有者は適切な管理と早期の対応が求められます。
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Q：相続対策として不動産は有効ですか？ 放置するとどうなる？
A.不動産は相続対策に有効だが、放置はリスクを招く。
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Q：不動産を相続したら、まず何をすべきですか？
A.不動産を相続した際は、まずは相続登記を行い、次に不動産の管理方法を決定することが重要です。相続税の申告や、遺産分割協議など、手続きが多いため、専門家と連携して進めることが推奨されます。早期に対応することで、後々のトラブルを回避できます。
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Q:相続登記はいつまでにしなければなりませんか？
A.相続登記は、相続が発生したことを知った日から3年以内に行う必要があります。2024年4月からは相続登記の義務化が始まり、登記を怠ると過料が科せられる可能性があります。早期の対応をすることが、今後の不動産取引においても非常に重要です。
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Q：不動産を共有で相続した場合、トラブルになりませんか？
A.共有相続はトラブルの原因になりやすいため、早めの対策と明確な合意形成が重要です。
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Q：相続した不動産をすぐに売却できますか？
A.売却は可能。ただし、相続登記と必要な手続きが必須。
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Q：相続放棄をすると、不動産も受け取れませんか？
A.相続放棄をすると、不動産を含むすべての相続財産を受け取れません。
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Q：生前贈与と相続、どちらが得？
A.選択は状況次第。生前贈与は節税効果、相続は手続き簡略化が強み。
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Q：遠方にある不動産を相続した場合、どう扱えば良い？
A.状況に応じた対応策を選択することが重要。
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Q：相続人の間で不動産の分け方が決まらない場合はどうする？
A.話し合いがまとまらない場合は、調停・審判など法的手段を利用することが必要。
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