京都市左京区の不動産売却完全ガイド
流れ・費用・税金・高く売るコツ
マンション・戸建て・土地の売却を検討中の方へ。売却の流れから費用、税金、高く売るコツまで、左京区での豊富な実績を持つ不動産会社が徹底解説します。
不動産売却の流れと期間
不動産売却は、査定から引渡しまで通常3〜6ヶ月かかります。左京区での実績に基づいた、実際の流れをご紹介します。
相場調査・査定依頼
1週間やるべきこと:
- 周辺の売却事例をチェック
- 複数の不動産会社に査定依頼(3〜5社推奨)
- 訪問査定を受ける
- 査定書の内容を比較検討
媒介契約の締結
1日3種類の媒介契約:
- 専属専任媒介: 1社のみ、自己発見取引不可、7日以内にレインズ登録
- 専任媒介: 1社のみ、自己発見取引可、14日以内にレインズ登録
- 一般媒介: 複数社可、レインズ登録義務なし
売却活動開始
1〜3ヶ月不動産会社が行うこと:
- レインズへの登録
- ポータルサイトへの掲載
- チラシ配布・新聞折込
- オープンハウスの実施
- 購入希望者への内覧対応
買付申込・価格交渉
1〜2週間購入希望者から買付証明書を受け取り、価格や条件を交渉します。
売買契約の締結
1日契約当日の流れ:
- 重要事項説明(宅地建物取引士が説明)
- 売買契約書の内容確認
- 署名・押印
- 手付金の受領(売買価格の5〜10%)
- 仲介手数料の半額支払い
決済・引渡し
契約から1〜2ヶ月後決済当日の流れ:
- 買主の住宅ローン実行
- 残代金の受領
- 固定資産税等の精算
- 所有権移転登記(司法書士が代行)
- 鍵の引渡し
- 仲介手数料の残額支払い
マンション: 2〜4ヶ月 / 戸建て: 3〜5ヶ月 / 土地: 4〜6ヶ月
人気エリア(下鴨、修学院)は比較的早く売れる傾向にあります。
不動産売却にかかる費用一覧
不動産売却時には、売却価格の5〜7%程度の費用がかかります。3,000万円の物件なら150〜210万円が目安です。
主な費用と目安
| 費用項目 | 金額の目安 | 支払時期 | 必須/任意 |
|---|---|---|---|
| 仲介手数料 | (売却価格 × 3% + 6万円) + 消費税 | 契約時50%、決済時50% | 必須 |
| 印紙税 | 1万円〜6万円(売却価格による) | 契約時 | 必須 |
| 抵当権抹消費用 | 1万円〜3万円(借入がある場合) | 決済時 | 該当者のみ |
| 司法書士報酬 | 5万円〜15万円 | 決済時 | 必須 |
| 測量費用 | 50万円〜100万円(土地の場合) | 測量実施時 | 任意(推奨) |
| ハウスクリーニング | 3万円〜10万円 | 実施時 | 任意(推奨) |
| 引越し費用 | 10万円〜30万円 | 引越し時 | 必須 |
仲介手数料の計算例
売却価格 2,000万円
計算式:
(2,000万円 × 3% + 6万円) × 1.1 = 72.6万円
売却価格 3,000万円
計算式:
(3,000万円 × 3% + 6万円) × 1.1 = 105.6万円
売却価格 5,000万円
計算式:
(5,000万円 × 3% + 6万円) × 1.1 = 171.6万円
不動産売却時の税金計算方法
不動産売却時には譲渡所得税(所得税+住民税)がかかります。利益が出た場合のみ課税されます。
譲渡所得の計算式
基本の計算式
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
取得費 = 購入価格 + 購入時の諸費用 - 減価償却費
譲渡費用 = 仲介手数料、測量費、解体費など
税率(所有期間により異なる)
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計税率 |
|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得(5年以下) | 30.63% | 9% | 39.63% |
| 長期譲渡所得(5年超) | 15.315% | 5% | 20.315% |
不動産を高く売るための10のコツ
売却タイミングを見極める
ベストシーズン: 2〜3月、9〜10月。左京区は大学が多いため、特に2月が狙い目です。
適正価格で売り出す
相場の105〜110%でスタート。3ヶ月経っても売れない場合は価格を見直しましょう。
第一印象を良くする
玄関・水回りの徹底清掃、明るい照明、不要な物の処分、消臭対策が必須です。
写真にこだわる
プロカメラマンによる撮影で成約率が1.5倍に。左京区の自然環境も積極的にアピール。
地域の魅力をアピール
京都大学、鴨川、哲学の道、銀閣寺など、左京区ならではの魅力を強調しましょう。
内覧対応を完璧に
換気、全照明点灯、スリッパ用意、資料準備、笑顔での対応がポイントです。
ホームステージング活用
家具レンタルで空室を演出。費用は15〜30万円だが、早期・高値売却で回収可能。
複数社に査定依頼
最低3社、できれば5社に依頼。左京区に強い地元業者と大手の両方に声をかけましょう。
インスペクション実施
建物状況調査で安心感を提供。瑕疵担保保険加入で買主の不安を解消できます。
売却理由を明確に
ポジティブな理由を正直に伝える。ネガティブな理由を隠すと後でトラブルに。
左京区エリア別不動産相場(2025年最新)
| エリア | マンション(㎡単価) | 戸建て(坪単価) | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 下鴨・松ヶ崎 | 55〜75万円/㎡ | 180〜250万円/坪 | 高級住宅地、世界遺産エリア |
| 修学院・一乗寺 | 30〜50万円/㎡ | 100〜180万円/坪 | 学生街、飲食店多数 |
| 北白川・吉田 | 40〜55万円/㎡ | 130〜190万円/坪 | 京都大学近く、文教地区 |
| 岡崎・聖護院 | 50〜70万円/㎡ | 160〜220万円/坪 | 文化施設充実、観光エリア |
| 田中・高野 | 25〜60万円/㎡ | 80〜180万円/坪 | 交通便利、商業施設あり |
左京区での実際の査定実績
※横にスライドして他の査定事例もご覧いただけます
テライズホームが実際に査定した左京区の不動産事例をご紹介します。エリアごとの具体的な相場感をご確認ください。
不動産売却に必要な書類チェックリスト
📄 全員必須の書類
物件の所有権を証明する書類。紛失時は司法書士に本人確認をしてもらう(費用3〜5万円)。
印鑑証明書は発行から3ヶ月以内のもの。2通必要(契約用・決済用)。
運転免許証、パスポート、マイナンバーカードのいずれか。
固定資産税の精算に使用。紛失時は市役所で評価証明書を取得(1通300円)。
不動産売却でよくある失敗事例
失敗事例1: 相場より高く設定して売れ残り
ケース: 下鴨のマンションを相場より20%高く設定。6ヶ月経っても内覧なく、最終的に相場以下で売却。
正しい対策: 相場の100〜110%でスタート。3ヶ月で売れなければ5〜10%値下げ。
失敗事例2: 告知義務違反でトラブル
ケース: 過去の雨漏りを隠して売却。引渡し後に再発し、修理費用200万円+慰謝料を支払うことに。
正しい対策: 過去のトラブルは必ず告知。修理履歴も含めて正直に説明。
不動産売却のよくある質問
🔰 基礎編（売却を検討し始めた方へ）
📝 詳細編（具体的に進めている方へ）
さらに詳しく学ぶ：売却に役立つ読み物
不動産売却の実務から生まれた、実践的なコラム記事をご用意しました。ご自身の状況と照らし合わせて、ぜひご活用ください。
＼ お悩みの前にぜひ ／
不動産売却に不安がある方へ。実際の現場からまとめた読み物コラムをご用意しました。 ご自身の状況と照らし合わせて、安心材料としてご活用ください。
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